房地产政策-我们回顾下近十年的房地产政策周期

  • 时间:

【莫雷发布涉港言论】

第二次是2008年國務院發文促進房地產市場健康發展,加大保障性住房建設力度。

二是短期房價有明顯下行壓力、長期需求又偏弱的非核心城市,政策可能會放鬆,比如菏澤取消限售。

除了2011年只有地方微調和貨幣寬鬆外,2008年和2014年地產寬鬆都經歷了以下步驟:首先是地方調控政策出現鬆動,活躍市場;然後貨幣政策微調或轉向,釋放流動性;緊接著中央主導的信貸政策放鬆,購房需求被充分激發,同時稅收優惠配合出台,進一步刺激住房消費;最後支持房企融資,拓寬融資渠道,保障住房供應。

但目前並沒有這麼大壓力。2014年住宅待售面積已經突破4億平米,2015年擴大至4.26億平米,去化周期為23個月,遠高於6至18個月的合理區。

隨著房地產市場逐步降溫,房價承壓,限價政策的必要性越來越弱,可能逐步退出。

7月,房地產信托融資、美元債融資監管再收緊,多家信托公司收到銀保監會窗口指導,要求控制房地產信托業務規模。

2如果我們回顧下近十年的房地產政策周期,會發現房價是跟隨政策調整呈現出明顯的周期性波動,大體上是3年一個小周期。

而數據顯示,受到計劃生育政策的影響,我國出生人口數量在1990~2000年這十年中大幅下滑,1990年新出生人口2620萬,到了2000年新出生人口只有1380萬。

而2018年住宅待售面積僅為2.5億平米,處於2013年以來的最低水平,庫存壓力並不大。

央行發佈第16號文,公佈房貸新政策:首套房貸款利率不得低於相應期限LPR,二套房貸款利率不得低於LPR加60個基點。

主講人:李暢,如是金融研究院高級研究員,華東師範大學世界經濟碩士。長期從事宏觀經濟、房地產方向研究。多次受邀為房地產企業和金融機構提供咨詢服務,並接受多家主流媒體採訪。

2月,阜陽打響春節後取消限價第一槍,對外公佈的土地出讓公告中均取消了限價條款,意味著住宅備案價格將不受土地出讓限制,根據市場價格自行調整。

另一個是十年金融泡沫周期的終結。

按新標準,原來房貸利率享受折扣的城市,會進行上調。

首先我們簡單梳理下房地產政策。

8.房地產企業融資全渠道收緊。

另一方面,寬鬆前房地產市場都很差,房價表現不佳。

還有一些指標,包括高中畢業生數量,結婚登記人數也都在下降。

最後,目前房地產政策的長期基調和過去完全不同,這是最重要的。

第三次是2015年供給側結構性改革,把房地產作為一個市場平衡問題,主要是覺得房子建多了,要消化過剩的庫存。

各城市可能分成兩類:一是前期緊縮力度較大、房價泡沫相對較小、長期需求又比較強勁的核心城市,政策基本保持穩定,讓市場隨著宏觀貨幣環境的寬鬆實現自動寬鬆,比如北京、上海、深圳(樓盤)等。

這種房貸利率可能上調的城市或迎來一波小爆發,但其他城市影響不大。

2011年是歐債危機,經濟增速將破8%,2014年是經濟增速換擋,即將跌破7%。

2.房貸利率改革後,不能再低,只能更高。

首先,房價不弱,核心城市有調整,總體沒跌。

房價走弱,環比漲幅持續2-3個季度收窄,上漲乏力。

但不同的是,目前房地產下行的壓力不大,房價沒跌,庫存不高,政策基調偏穩。

而伴隨著金融風險一個又一個的爆發,寬鬆結束,金融部門開始出清。

加點由央行省一級分支機構指導確定,一旦確定,和折扣比例一樣,整個合同期都不會變化。

對於超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模。

第六種是稅收政策,包括交易稅、個人所得稅、房地產稅等;第七種是房企融資政策,包括股權融資、債權融資、預收房款等;第八種是土地政策,包括供地節奏、供地價格、土地改革等;第九種是住房保障政策,包括棚改、共有產權房、保障房等。

除了專項抵扣外,還有多個城市下調了房屋交易稅費,幾乎是對增值稅附加稅進行減半征收,如個人出售住宅的增值稅附加稅稅率,上海從11%降到6%,深圳從12%降到6%,廣州(樓盤)從12%降到6%。

第二種是信貸政策,包括首付比例、首套房認定、貸款年限、貸款額度等;第三種是限購政策,包括戶籍限制、社保及個稅限制、婚姻限制等;第四種是限售政策,也就是規定只有新購房屋產權證滿一定的期限才可上市交易,現在一般分為5年、3年和2年三檔;第五種是限價政策,包括新房限價、二手房指導價等。

第四次就是2016年提出房住不炒,把房地產作為一個金融風險問題,主要是覺得炒房風險太大,要打擊投機性需求,抑制泡沫。

2008、2011、2014年寬鬆周期開啟前,成交面積持續負增長或者低位震蕩,同比跌幅達到15%以上。

2019年年初,佛山(樓盤)開始悄悄取消限價,雖然沒有官方發文,但已默許各區樓盤突破限價“紅線”。

從結構上看,相當一部分流動性進入了房地產市場,居民新增房貸規模年均增速高達35%,2008年房貸3500億,2017年已經膨脹到5.6萬億,貨幣擴張推動加杠桿,成為推高房價的又一個重要因素。

總體來看影響不大,但整體趨嚴,首套房利率不得下浮。

我們也可以看到一些房企加大了打折促銷的力度。

但是對房地產市場來說,730政治局會議再次強調不把房地產作為短期刺激的手段,嚴防死守不讓流動性進入房地產,政策意圖已經很明確,這一輪寬鬆主要是為了引導資金流向實體企業,房地產不是目標範圍。

雖然這三次寬鬆的力度不同,2008年主要是貨幣寬鬆,大放水刺激;2011年是謹慎寬鬆,地方微調為主,貨幣適度配合;2014年是全面寬鬆,貨幣和信貸政策大幅放開。

如上海(樓盤)7月首套房貸款平均利率為4.84%,低於LPR報價4.85%,在10月8號前抓緊簽訂合同貸款顯得更為明智。

主基調輕易不會變,近二十年房地產政策主基調大概只有四次重要轉變。

棚改政策的收緊使菏澤這個人口流出、庫存高企、經濟下滑的四線城市前期過快上漲的房價難以為繼,需放鬆政策支撐房價。

從中央工作會議不斷強調這一點,這個基調可能會貫穿未來五年甚至十年二十年。

不少城市房價翻倍。從歷史看當下,當前的經濟環境與前三輪寬鬆周期前有一定的相似性:經濟下行壓力都比較大,2019年2季度GDP增速已經跌到6.2%,創下十年新低,也低於6.5%左右的底線。

過去十幾年的推高房價的一個重要因素是貨幣擴張政策使大量流動性進入房地產市場,房產也不可避免的被賦予了投資品屬性。

預計不少城市的落戶門檻會降低,相當於變相放開大城市限購。

5月北京也拍出不限價的地塊。

政策面開始收緊,流動性基本面也開始收緊,家庭和企業都在去杠桿,曾經大水漫灌的政策很難再有,而且政策意圖很明顯的把流動性隔離在房地產之外。

一個比較典型的例子是2017年北京(樓盤)規定只有總價在468萬以下的住宅才能按普宅二套60%的首付貸款,否則需按照非普宅二套80%的首付比例進行貸款,這就意味著把加杠桿空間壓縮的十分有限。

一是每一次寬鬆開啟前的信號有規律:都是經濟差,房價弱。

1本次分享的內容分為三個部分:一是房地產政策工具梳理;二是房地產政策周期回顧;三是房地產政策的展望。

常見的調控方式有九種:第一種是利率政策。

從總量上看,我們的M2也就是廣義貨幣規模過去十年平均增速接近16%,最高時甚至達到26.62%,2008年我們的M2才不到50萬億,現在已經超過170萬億。

8月20日最新LPR報價為4.85%,對應首套和二套房貸利率分別為4.85%和5.45%,7月首套房貸利率平均5.44%,二套5.76%,分別是基準的1.11倍和1.18倍,變動空間不大。

1.貨幣政策繼續寬鬆,“全面+定向”降準和改革式降息雙管齊下,但整體較為剋制,不會再現2015年的大寬鬆。

3.“地方政府主體責任”強化,各地政策明顯分化。

2016年“930”新政開啟的緊縮周期並未造成房價下滑。

3那麼具體來說,我們對2019年房地產政策做幾點判斷:

因為相比於之前的基準4.90%,首套房房貸利率相當於9.9折,變動很小,只有1BP,但二套房明顯更嚴了,以前是基準的1.1倍,5.39%,現在5.45%,提高了6 BP。

但是目前總體對於限售的把控仍比較嚴格,河南開封(樓盤)7月發文取消限售,又馬上撤回,說明限售放鬆對市場影響較大,不會允許輕易放鬆。

以年齡推算,未來10年中購房主力人群中大部分將是90後和00後。

7.加大稅費優惠力度。今年降稅減費的力度加大,新施行的個稅法將房貸利息納入個稅專項抵扣,按每月1000元的定額抵扣,我們簡單測算過,減免額度大概相當於房貸利率打97折。

過去十年已經出現了三輪周期,每輪周期又分為寬鬆和緊縮兩個階段,每個階段的特征和信號都有明顯的規律性,尤其是歷次的寬鬆周期,歷史都是驚人的相似。

8月銀保監會又發文稱將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查,重點選擇房地產信貸規模較大或占比較高的機構,嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

參考美國和日本經驗,美國勞動力人口2007年見頂,房價2006年見頂,日本勞動力人口1992年見頂,房價1990年見頂。

一方面,寬鬆基本都是經濟下行壓力倒逼的,2008年是全球金融危機,經濟增速從兩位數跌倒個位數。

每個地方的寬嚴程度不同,但政策工具大致相同。

二是每一次寬鬆演進的次序有規律,都是從局部到全局,從地方到中央,從小招到大招。

人口紅利的消失將很大程度上減少未來房地產市場中的剛需人口,將直接導致住房需求的下降。

在“房住不炒”基調下,房貸利率新政有下限、沒上限,利率可能會更高。

從70大中城市新建商品住宅價格指數環比漲幅來看,僅僅是有所收窄,但總體並未出現下跌。

一種是放寬落戶條件。4月發改委出台戶籍新政,提出對於城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市,要全面放開放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限制。

LPR每月調整一次,但房貸利率不是每月調整,最短是每年調一次,也可以一直不變,具體看合同約定。

其次,庫存也沒有2014年壓力那麼大。

限購的城市還會繼續限,不可能完全取消,但這不妨礙部分城市放鬆限購的條件。

三是每一次寬鬆產生的效果有規律:寬鬆大概率會漲,只是速度和漲幅不同。

5.部分城市開始放鬆限價。2018年末衡陽(樓盤)發改委和住建局聯合發文,暫停執行了一年的商品房限價政策,被視為全國首例取消限價的城市,但很快這一文件就被撤回,表明各地對於放鬆限價仍較為謹慎。

4.部分城市謹慎放鬆限售。菏澤之所以會成為第一個取消限售的,主要是因為它對土地財政的高度依賴,2017年土地出讓金占地方一般公共預算收入比例高達118%,限售政策對其財政壓力影響較大。

與此同時, 2017年菏澤棚改開工數量18萬套,占山東全省的四分之一,全國排名第一。

但從央行的表態和舉措來看,不會大幅度寬鬆重新推升資產泡沫,因為那隻是推遲了風險。

7月發改委778號文提及境外美元債所籌資金只能用於置換未來一年以內到期的中長期債務。

掘金大講堂9月10日,“掘金大講堂”分享主題:樓市十年輪迴:房地產新周期下政策會出現哪些新變化?

還有一種是放寬補繳限制,比如2018年年末杭州(樓盤)發佈新政,允許外地戶籍居民社保或納稅累計補繳3次,其實相當於對外地人放寬了限制。

中國的房地產政策一般是中央總體定調,地方靈活執行。

那為什麼中央這次下定決心定調房住不炒呢,我們認為是一個大周期的結束。

以下文字為音頻記錄稿的節選內容。

第一次是2003年,國務院18號文將房地產業定位為國民經濟的支柱產業,把房地產作為一個產業來鼓勵發展。

中央經濟工作會議提出的這個“主體責任”,其實就是要求每個城市根據自身情況管好自己的房價和市場。

在去杠桿和強監管的背景下,2018年房地產表內外融資受限,融資環境整體偏緊。

在融資全線收緊的背景下,房企為了保證銷售回款勢必會加速推盤。

改革式降息指不直接調整存貸款基準利率,而是用LPR形成機制來間接的降低社會融資成本。

上一輪寬鬆那麼猛和當時庫存偏高,中央提出大力去庫存有很大關係。

把房地產作為一個民生問題,著力多建房子,讓老百姓(603883,股吧)有房住。

整體來看,寬鬆政策拐點通常是貨幣政策和信貸政策的寬鬆,寬鬆刺激需求,帶動價格上行。

另一種是縮短社保年限,比如廣東珠海(樓盤)將外地戶籍購房繳納社保的時間從5年降低至1個月、3個月、1年不等。

但這種定額抵扣的方式還比較粗糙,參考國際經驗,“一刀切”的定額扣除後續有優化調整的空間。

9月16日央行也開啟“全面+定向”降準,共釋放資金約9000億元。

也就是銀行貸款利率要變成MLF利率加點形成LPR,然後再在LPR基礎上由各家銀行決定加點形成最終貸款利率。

寬鬆周期拐點出現前,GDP同比增速通常連續4-5個季度下滑。

但最終的效果都極為相似,房地產市場回暖,房價開始上揚,其中2014年的寬鬆效果最為明顯,至今房價連續上漲了52個月,累計漲幅已達36.8%。

經濟下行壓力、金融風險加劇、美聯儲降息,給國內貨幣寬鬆打開了政策空間。

但是受制於控制銀行信用風險、控制房地產市場風險以及新老劃斷,這種以市場化改革推動降息的作用短期內不會有直接降息那麼大。

6.部分城市放鬆限購條件,但不會完全取消。

目前央行採取的措施是“全面+定向”降準和改革式降息並行。

貨幣寬鬆對於房價輕度利好,剛需旺盛的核心城市會小幅上行,其他城市沒用,尤其是前期房價透支的三四線城市。

2019年房企融資預計仍然非常緊張。

過去房貸利率等於基準利率乘利率折扣,基準是貸款基準利率,主要受貨幣政策影響,每次降息加息都會調整,利率折扣由各地銀行決定,一旦確定後整個購房周期都不會發生變化;8月25號央行發佈16號文,將房貸利率改為LPR+加點。

房地產從金融屬性回歸本源。因為,現在是五十年的人口周期的終結。中國房地產剛需人口數量已經度過峰值,將緩慢下降。首套房剛需人口中絕大部分是20~35歲的青年人口。